Reform des Wohnungseigentumsrechts

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Jahr 1951 verfasst und erstmalig im Jahr 2007 grundlegend reformiert. 13 Jahre später, ab dem 01.12.2020, kommt es erneut zu einer umfangreichen Anpassung des Wohnungseigentümergesetzes. Das Gesetz soll die Elektromobilität passiv fördern, indem Eigentümer*innen einer WEG Vereinfachungen zugesprochen werden. Dies trifft beispielsweise beim aufstellen einer Ladesäule zu. Die Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes fördert im wesentlichen die Digitalisierung von Eigentümerversammlungen und gibt diesen eine Rechtsgrundlage. Damit ist ein persönliches Erscheinen nun nicht mehr erforderlich, auch Hybrid-Veranstaltungen sind realisierbar. Das Gesetz bringt auch Änderungen hinsichtlich kosten- und grundbuchrechtlicher Vorschriften mit sich, damit ist das Gesetzt welches kurz „WEMoG“ heißt, ein Reform-Wunder.

Die WEG auf neuen Wegen

Folgende Definitionen finden sich in der neuen WEG-Reform:

• Erstmals erkennt der Gesetzgeber mit den Ergänzungen zum § 9a Abs. 1 WegG, in der neuen Fassung eine Vollrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an

• Der Gesetzgeber erkennt nun ausdrücklich an, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit Anlage der Grundbücher entsteht

• Erstmals ist auch eine Ein-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft möglich. Damit ist es dem Bauträger gesetzlich möglich, noch vor entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, wirksame Versorgungs- und Verwalterverträge abzuschließen.

Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird man weiterhin, erst durch Eigentumseintragung. Ergänzend zur Rechtsprechung zur werdenden WEG, regelt der § 8 Abs. 3 WegG folgend nun besonders den Erwerb vom teilenden Eigentümer (in der Regel vom Bauträger). Ein Erwerber gilt als Mitglied der WEG, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und er den Besitz am Sondereigentum erlangt. Dadurch sind in Zukunft keine weiteren detaillierten Regelungen im Bauträgervertrag mehr erforderlich. Zudem wird keine vertragliche Einräumung von Rechten innerhalb der WEG im Innenverhältnis mehr notwendig.

Freiflächen als Sondereigentum

Bisher war es nur möglich, Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen zu erlangen. Neben den bisherigen Möglichkeiten, Tief-/Garagenstellplätze als Sondereigentum zu deklarieren, ermöglicht die neue Reform nun auch Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Somit sind nun auch Freiflächen als Sondereigentum ausweisbar.

Die kommende Ergänzung zum § 3 Abs. 2 WegG beinhaltet, dass Sondereigentum sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes erstrecken kann. Jedoch muss die Wohnung weiterhin wirtschaftlich im Fokus stehen. Darüber hinaus gelten sämtliche Stellplätze – auch Außenstellplätze – als sonderrechtsfähige Räume. Somit wird es erstmalig möglich, dass Wohnungseigentümer auch Eigentum an Gartenflächen und Außenstellplätzen eingeräumt werden kann. 

Ergänzung der Verwalterkompetenzen

Die folgende Ergänzung zum § 9b, Abs. 1 WegG, ermöglicht Verwaltern künftig Vertretungskompetenz für die WEG im Außenverhältnis. Hiervon sind lediglich die Abschlüsse von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen ausgeschlossen. Die Vertretungsmacht im Außenverhältnis ist unbeschränkt. Diese Anpassung soll den Rechtsverkehr mit der WEG erleichtern.

Vertraglich vereinbarte Beschränkungen, sind weiterhin im Innenverhältnis möglich. Die vereinbarten Beschränkungen entwickeln jedoch keine Wirkung gegenüber Dritten. Damit haben Regelungen im Verwaltervertrag eine deutlich bessere Rechtsverbindlichkeit. Verwalter sind künftig dazu berechtigt, über Maßnahmen in eigener Verantwortung zu entscheiden – ohne Beschlussfassung. Diese Maßnahmen müssen von untergeordneter Bedeutung sein und nicht zu kostenerheblichen Verpflichtungen der WEG führen. Damit sollen insbesondere Verwaltungen von großen Anlagen entlastet werden, da in der Regel die Anzahl erforderlicher Maßnahmen steigt. Die Eigentümer einer WEG werden über die folgende Ergänzung des § 27 Abs. 2 WegG, geschützt. Dieser gibt den Wohnungseigentümern die Möglichkeit selbst die Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Hände des Verwalters geben wollen.

Online Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung

Zukünftig sind flexiblere Gestaltungen von Eigentümerversammlungen möglich. Es können auch digitale Medien eingesetzt werden. 

• Eigentümern wird in den Ergänzungen zum § 23 Abs. 1 WegG, ermöglicht online an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen

• Eigentümerversammlungen sind zukünftig immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden bzw. vertretenden Eigentümern bzw. Miteigentumsanteilen 

• Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen, wird von zwei Wochen auf drei Wochen verlängert 

• Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform. Damit sind Umlaufbeschlüsse auch per e-mail, Fax, Online oder App möglich

Verwaltungsbeirat erhält mehr Aufgaben

• Die WEG kann die Anzahl der Beiratsmitglieder selbst bestimmen
• Ehrenamtlicher Beiräte haften nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
• Die Überwachung des Verwalters, wird dem Beirat als zusätzliches Aufgabengebiet gesetzlich zugeteilt, dies wird aus den Ergänzungen zum § 29 Abs. 2 WEG hervorgehen

Abberufung des Verwalters

Die WEG kann einen Verwalter noch einfacher abberufen:

• Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen und das ohne Angabe von Gründen. Dies wird aus den Ergänzungen zum § 26 Abs. 3 WEG ersichtlich
• Nach Abberufung endet auch der Verwaltervertrag spätestens nach 6 Monaten

Vereinfachung zu baulichen Maßnahmen

Um die Realisierung baulicher Maßnahmen zu erleichtern, wurden die Regelungen hierzu, besonders die Kostentragungspflicht – vollumfänglich angepasst. Beschlüsse über bauliche Veränderungen sind grundsätzlich mit einfacher Mehrheit möglich. Die Zustimmung aller von der Veränderung betroffenen Eigentümer ist nicht mehr erforderlich. Ausnahmen vom Gesetz gelten nur dann, wenn bauliche Veränderungen die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Ausnahmen gelten auch, wenn Eigentümer ohne Einverständnis unbillig benachteiligt werden. In diesen Fällen ist eine Vereinbarung erforderlich.

Zusätzlich werden jedem einzelnen Wohnungseigentümer Rechte eingeräumt, bei einer Reihe privilegierter Maßnahmen, wie das Aufstellen von Ladesäulen für E-Fahrzeuge oder Umbauten zur Barrierefreiheit, einen entsprechenden Beschluss zu verlangen. Grundsätzlich tragen alle zustimmenden Eigentümer die Kosten. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahmen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurden. Diese Ergänzung werden im § 21 Abs. 2 Nr. 1 WegG, folgen. Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Damit werden einzelne Eigentümer vor finanzieller Überforderung geschützt. Sämtliche Eigentümer können aber auch dann an den Kosten beteiligt werden, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, diese Ausnahme wird die Ergänzung zum § 21 Abs. 2 Nr. 2 WegG mitführen.

Zertifizierter Verwalter

Die lange geführte Debatte über einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter ist vorerst beendet. Der Gesetzgeber hat sich mit Vertretern von Verbänden und Interessensgemeinschaften darauf verständigt, dass es keine zusätzlichen Zugangsvoraussetzungen für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung geben wird. Allerdings wird im ergänzten § 19 Abs. 2 Nr. 6 WegG, jedem Eigentümer das Recht eingeräumt, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Ein zertifizierter Verwalter ist, wer von einer IHK geprüft worden ist und in einer bestandenen Prüfung nachweist, dass er über die für die Tätigkeiten als Verwalter erforderlichen rechtlichen, technischen und kaufmännischen Kenntnisse verfügt. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. 

Klagen gegen die WEG

In der Reform finden sich auch neue Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen.

• Klagen sind zukünftig nur an die WEG zu richten, da diese Trägerin der Verwaltung der Gemeinschaft ist

• Entstehende Kosten zulasten des Verwalters sind abgeschafft worden

Die neuen Anpassungen bringen viele Informationen und eine neue Sachlage mit sich. Eine Vielzahl von Neuerungen sind sinnvoll, beispielsweise die flexibleren Grundbucheintragungen oder vereinbarungsverändernden Beschlüsse. In dieser Reform fehlen jedoch erhebliche Inhalte, die von Gesetzeswegen vorgegeben sein sollten. Hierzu zählen Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung und Regeln zur Entziehung des Wohnungseigentums. Die WEG-Reform ist nicht abschließend und erhebt noch lange nicht den Anspruch der Vollständigkeit.

In Anbetracht dieser erheblichen Anpassungen und Veränderungen braucht es fachkompetente Beratung, um die Sachlage sicher zu behandeln. Kontaktieren Sie uns hierzu und wir helfen Ihnen weiter.